相続対策で不動産を賃貸物件にする？判断ポイントや慎重になるべきケース

「不動産を賃貸物件にするのが相続対策として有効」といえるケースがあります。相続税の節税に効果的であったり、相続開始前後における所有者の収入減を増やしたり、不動産相続の選択肢の1つとして視野に入れると良いでしょう。
ここで一般的なメリットやデメリットについて紹介しておりますので、基本的なポイントを踏まえた上で個々の状況に応じた判断をしましょう。

賃貸物件化を考える2つのタイミング

相続対策に取り組むタイミングは、大きく分けて2つあります。

1つ目は、被相続人（財産を遺す側）が生前に自ら賃貸物件として運用を始めるケースです。
この場合、相続発生時にはすでに賃貸物件として評価されることになります。アパートやマンションを新築したり、所有する土地に賃貸住宅を建てたりする方法が一般的です。

2つ目は、相続人（財産を受け継ぐ側）が相続後に不動産を賃貸物件として活用するケースです。
相続した実家や土地を売却せず、賃貸物件として収益を得る選択をする場合がこれに当たります。

それぞれのタイミングで考慮すべきポイントが異なります。

賃貸物件にするメリット

賃貸物件化にはいくつかのメリットがあります。重要なポイントを見ていきましょう。

相続税の負担を軽減

被相続人が生前に賃貸物件化するメリットとして「相続税評価額を下げられる」点が挙げられます。
土地は「貸家建付地」として評価され、建物も「貸家」として評価されるため、自用地や自己居住用の建物と比べて評価額が低くなります。

継続的な収入源が得られる

賃貸物件からの家賃収入は、相続人にとって安定した収益源となります。
相続後すぐに現金が必要でないなら、不動産を保有しながら収入を得られるのは大きな利点となるでしょう。複数の相続人がいるときでも、不動産を共有しながら家賃収入を分配することで公平性を保てます。

空き家の有効活用

誰も住む予定のない実家や使わない土地をそのまま放置すると、管理の手間や固定資産税の負担だけが残ります。
しかし賃貸物件として活用すれば、資産を無駄にすることなく収益を生み出せます。

賃貸物件にするデメリット

賃貸物件の運営を検討するときは以下のデメリットがあることにも留意すべきです。

主なデメリット	詳細
初期投資の必要性	・リフォームや設備投資に数百万円単位の費用がかかる場合がある ・特に築年数が古い建物だと水回りや外壁の修繕だけで多額の投資が必要になる
管理の手間と責任	・入居者対応、修繕、トラブル処理など継続的な業務が発生する ・管理会社への委託で手間を減らせるが、収入の5～10%程度の管理費用が毎月かかる
空室リスク	・借り手が見つからない期間は収入ゼロでも固定費は発生し続ける ・人口が減少する地域では空室期間が長期化し、年間の半分以上が空室になるケースも珍しくない
売却の制約	・入居者がいる状態では自由に売却できず、退去を待つ必要がある ・オーナーチェンジ物件として売却する方法もあるが、一般的には相場より2～3割程度安くなる傾向がある

相続人が相続後に賃貸化を始める場合、すでに老朽化した建物だと大規模なリフォームが必要となり、投資回収に長い期間を要する可能性が高くなることも考慮しなくてはなりません。

慎重に判断すべきケース

以下で紹介するような状況にあるなら、賃貸物件としての運営開始について慎重に検討し、賃貸に出すのを避けることも考えるべきです。

最適な立地条件を満たさない

賃貸物件として成功するかどうかは立地条件に大きく左右されます。
以下のような好条件に当てはまるなど明らかに大きな需要があると思われるとき以外は慎重になるべきでしょう。

• 駅やバス停から近く、交通の便が非常に良い
• 周辺に大学や企業、商業施設が多く、人口流入が続いている地域
• 周囲の賃貸物件の賃料が上昇傾向にある　など

アクセスが悪い、人口流出が続いている、空き家が増えているなどの状況にあるエリアだと、仮に賃貸物件にしても借り手がつかず維持費だけがかさむ結果となりかねません。

オーナーとしての管理能力や時間的余裕がない

賃貸物件の経営は想像以上に手間と時間がかかるものです。
管理会社に委託する方法もありますが、費用がかかる上、最終的な判断は所有者が行う必要があります。
遠方に住んでいたり本業が多忙だったりする場合、適切な管理ができず物件の価値が下がっていくおそれがあります。そうした状況では、早期に売却して現金化した方が良いこともあります。

まとめ

不動産を賃貸物件にするという相続対策は、立地条件や家族の状況、管理能力などを総合的に判断して決めるべきものです。
生前に被相続人が始める場合も、相続後に相続人が始める場合も、それぞれにメリット・デメリットがありますので、安易に「賃貸にすれば得」と考えてはいけません。収支のシミュレーションを行い、家族間でしっかり話し合った上で、自分たちにとって最適な選択をすることが大切です。専門家への相談も含め、慎重に検討を進めましょう。