借地の相続でよくあるトラブルとは？弁護士に依頼するメリットも紹介

親が借りた土地に建てられた家を相続するケースなどで、「家は相続したが土地は自分のものではない」という特殊な状況が起こり得ます。
このように借地がトラブルの発端となることは多く、問題を解決するには相続人間の調整だけでなく地主との関係についても配慮しなくてはなりません。

地権と所有権は何が違うのか

借地権とは「建物を建てて土地を利用することを目的に、地主から土地を借りる権利」のことです。
借地権を持つ借地人は、土地の使用料（地代）を支払いながら土地を使い続けることができます。

よくある土地付き一戸建てだと建物も土地も同じ人が所有していますので、売却や建て替えを自由に決められます。
これに対し、借地権付きの建物は土地の所有者（地主）と建物の所有者（借地人）が別々ですので、建て替えや売却には地主の承諾が必要になるなど一定の制約がかかるという特徴を持ちます。

ただ、借地権も財産的価値のある権利として認められており、相続の対象になります。
地主が借地権の相続を拒むこともできません。
しかしながら、地主と借地人（相続人）の間で利害がぶつかりやすく、相続をきっかけにトラブルが起きやすいのが実情です。

借地の相続後に起こりやすいトラブル

借地を相続した際に比較的起こりやすい問題がいくつかあります。
各トラブルの詳細や留意点を見ていきましょう。

①地主からの「名義書換料」「承諾料」の要求

借地権を相続によって引き継ぐのに、地主の承諾は法律上必要ありません。
引き継ぎに伴う承諾料や名義書換料の支払い義務も生じません。

しかし、事情をよく知らない相続人に対して地主が「名義変更をするには手数料がかかる」などと請求してくるケースがあるのです。

借地権の「第三者への売却」や「遺贈（遺言による贈与）」で引き継ぐときは一般に地主の承諾が必要とされ、承諾料が問題となることが多いのですが、相続は扱いが異なるという点には注意が必要です。

②地代の支払いをめぐって揉める

複数の相続人がいる場合、借地権は遺産分割が完了するまで全員の共有状態となります。

「子どもの1人が親と同居して借地上の建物に住み続けている」などさまざまな理由で一部の相続人が地代を払おうとしなかったりするケースがあります。
しかし地代の支払いが滞ると地主から契約を解除される危険がありますので注意しましょう。

③地主からの立退きや土地返還の要求

「一代限りで貸した」「親とは信頼関係があったが、子どもとは契約したくない」などと言って、地主が相続後の継続利用を拒んだり、退去を迫ったりするケースがあります。

しかし、ご自身に不利な主張を受けたときはそのまま対応することなく、主張内容に法的な根拠があるのかどうかを考えましょう。
実際この例では、借地借家法による保護もあって、地主の一存で立退きを求めることは原則として認められません。

とはいえ法的な問題を判断するのは難しいかと思いますので、対応に少しでも悩んだときは弁護士へご相談ください。

④借地上の建物の売却に承諾が得られない

相続した借地上の建物を売却するには借地権ごと第三者に譲渡することになるため、地主の承諾が必要です。

しかし売却に対し地主が難色を示し、話し合いが進まないケースも少なくありません。

ただ、地主が承諾しなくても「借地権を譲渡しても地主に不利になるおそれがない」と裁判所で判断されれば、地主の承諾に代わる許可を得られる可能性はあります。こうした法的な仕組みもあることは覚えておくと良いでしょう。

⑤地代を上げられる

相続をきっかけに、地代の値上げを要求されることがあります。
近隣の地価上昇を理由とした増額請求は法律上認められていますが、提示された金額が不当に高い場合には必ずしも応じる必要はありませんし、調停で争うこともできます。
値上げ請求の通知を受けても請求額に納得できない場合はすぐに応じず、従来の地代を支払いながら交渉を続けることを検討すると良いでしょう。

借地の相続を弁護士に相談するメリット

借地が相続財産に含まれると問題が複雑化しやすいですが、こんな場面でも弁護士に相談することで次のようなメリットが得られます。

• 引き継ぎに際して不利な条件を押し付けられる可能性があるが、弁護士が代理人となり対等な交渉が可能となる
• 借地の売却に関する交渉の場面で、借地権の評価や承諾料の相場を踏まえた建設的な交渉が実現できる
• 地主が売却に承諾しない場合の裁判手続きにも移行しやすい
• 借地トラブルと併せて遺産分割協議の問題も依頼できる

法律の専門家なしには整理が難しいケースも多くありますが、弁護士がついていれば解決策も立てやすくなります。

まとめ

借地の相続には地主との関係も付いてくるため、複雑なトラブルが起きやすいシチュエーションといえるでしょう。
地主からの不当な請求や相続人間でのトラブル、売却交渉の難航など、そして複数の問題が絡み合うケースも多くあります。
初期対応を誤ると解決が難しくなるため、問題が発生したとき、あるいは相続が始まった段階で、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。